בקצרה: בשנת 2026, על דירה חדשה שקונים מיזם משלמים מע״מ. השיעור הוא 19 אחוז, או 5 אחוזים על חלק מהמחיר אם הדירה תהיה בית המגורים העיקרי שלכם ואתם עומדים בתנאים. כשנגבה מע״מ, לא משלמים דמי העברה במרשם המקרקעין. על דירה יד שנייה בדרך כלל אין מע״מ, אבל יש דמי העברה בהנחה של 50 אחוז. מס הבולים בוטל ביום 1 בינואר 2026, ואין מס רכוש שנתי. כללי המס משתנים הרבה, אז תמיד תאמתו את המספרים מול עורך דין לפני שאתם חותמים.
כל הנתונים כאן נבדקו בספטמבר 2026 מול המקורות שמופיעים בכל פרק.
רגע, ומה עם מס רכישה?
לפני שאתם יושבים איתנו בחברת TLV Developers על דירה ספציפית, שווה להבין הבדל אחד. ישראלים רגילים לחשוב קודם כל על מס רכישה. מי שקונה בישראל דירה נוספת משלם 8 אחוזים מהשקל הראשון עד 6,055,070 שקל, ומעל הסכום הזה 10 אחוזים (Bizportal, אוגוסט 2026). בקפריסין אין מס רכישה במובן הזה. במקומו יש שני מסלולים: מע״מ על דירה חדשה, או דמי העברה על יד שנייה. אז בואו נפרק כל אחד.
1. מע״מ על דירה חדשה
השיעור הרגיל: 19 אחוז
מע״מ חל כשקונים בניין חדש מיזם שרשום למע״מ. השיעור הרגיל בקפריסין הוא 19 אחוז.
השיעור המופחת: 5 אחוזים לבית מגורים עיקרי
מאז הרפורמה של 2023 (חוק 42(I)/2023, שפורסם ביום 16 ביוני 2023), השיעור המופחת עובד כך, לפי PwC Worldwide Tax Summaries (נבדק ביום 4 באוגוסט 2026) ולפי GK Law Firm (עודכן ביום 22 ביוני 2026):
- 5 אחוזים חלים על 130 המטרים הראשונים של שטח הבנייה, עד שווי של 350,000 אירו
- שטח הבנייה הכולל של הנכס לא יעלה על 190 מטר
- שווי העסקה הכולל לא יעלה על 475,000 אירו
- אם אחת המגבלות האלה נחצית, 19 אחוז חלים על כל המחיר
- השטח או השווי שמעבר לחלק של 5 אחוזים מחויבים בשיעור של 19 אחוז
- הדירה חייבת להיות בית המגורים העיקרי והקבוע שלכם במשך עשר שנים
מי יכול להגיש:
- אנשים פרטיים מגיל 18 ומעלה, מכל לאום, מהאיחוד או מחוצה לו, כלומר גם ישראלים
- לא חברות
- לא צריך היתר שהייה בזמן ההגשה, אבל הדירה צריכה באמת להפוך לבית המגורים העיקרי שלכם בקפריסין
את הבקשה מגישים למחלקת המסים דרך מערכת Tax For All, אחרי שהחוזה נחתם והוחתם ואחרי התשלום הראשון, ולפני שנכנסים לגור.
כלל עשר השנים חשוב. אם מוכרים את הדירה או משכירים אותה בתוך עשר שנים, צריך להודיע לנציב המס תוך 30 יום, ואת ההפרש בין שיעור של 19 אחוז לשיעור של 5 אחוזים מחזירים באופן יחסי לשנים שנשארו (GK Law Firm, 2026). ובגלל זה השיעור המופחת לא מיועד לקנייה שהיא השקעה בלבד.
מה השתנה בשנת 2026
לפרויקטים שבקשת היתר התכנון שלהם הוגשה או שההיתר ניתן עד יום 31 באוקטובר 2023, היה משטר מעבר שאפשר את הכלל הישן והנדיב יותר: 5 אחוזים על 200 המטרים הראשונים, בלי תקרת שווי. החלון הזה היה אמור להיסגר ביום 15 ביוני 2026. חוק 109(I)/2026, שפורסם ברשומות ביום 24 באפריל 2026, האריך אותו עד 31 בדצמבר 2026 כשהיתר הבנייה ניתן אחרי 1 בינואר 2025 או שעדיין לא ניתן. כשהיתר הבנייה ניתן עד 31 בדצמבר 2024, המועד של 15 ביוני 2026 נשאר בתוקף (Michael Kyprianou Law Firm, 28 באפריל 2026; KPMG, מאי 2026). האם פרויקט מסוים עומד בזה זו שאלה טכנית, אז בקשו מעורך הדין ומהיזם את תאריכי ההיתרים.
2. דמי העברה במרשם המקרקעין
את דמי ההעברה משלמים למחלקת המקרקעין והמדידות כשהטאבו עובר על שמכם.
המדרגות הרשמיות
| חלק מהשווי | שיעור |
|---|---|
| עד 85,000 אירו | 3% |
| מעל 85,000 אירו ועד 170,000 אירו | 5% |
| מעל 170,000 אירו | 8% |
כל שיעור חל רק על החלק של השווי שנמצא באותה מדרגה (PwC; Cyprus Tax Life, 2026). קצת כמו מדרגות מס רכישה בישראל, רק עם מספרים אחרים.
ההנחות שחלות בדרך כלל
- נגבה מע״מ על הרכישה (דירה חדשה): אין דמי העברה.
- לא נגבה מע״מ (יד שנייה רגילה): דמי ההעברה מופחתים בחצי.
דוגמה מחושבת ליד שנייה
דירה יד שנייה בשווי 250,000 אירו, בלי מע״מ:
- 3% מתוך 85,000 אירו = 2,550 אירו
- 5% מתוך 85,000 אירו = 4,250 אירו
- 8% מתוך 80,000 האירו שנשארו = 6,400 אירו
- סך הכול לפי המדרגות המלאות = 13,200 אירו
- אחרי ההנחה של 50 אחוז = 6,600 אירו
מרשם המקרקעין מחשב את הסכום לפי השווי שהוא עצמו קובע, ולבעלות משותפת ולהעברות בתוך המשפחה יש כללים משלהן, אז בקשו מעורך הדין סכום מדויק. למחלקת המקרקעין והמדידות יש גם מחשבון מקוון בפורטל שלה.
3. מס בולים: בוטל החל מיום 1 בינואר 2026
עד סוף 2025 קונים שילמו מס בולים על חוזה המכר: כלום על 5,000 האירו הראשונים, 0.15 אחוז עד 170,000 אירו, ומעל זה 0.2 אחוז, עם תקרה של 20,000 אירו. מס הבולים בוטל החל מיום 1 בינואר 2026 (PwC, נבדק ביום 4 באוגוסט 2026). לפי index.cy (11 במרץ 2026), חוזים שנחתמו עד 31 בדצמבר 2025 עשויים עדיין להיות כפופים לכללים הישנים, אז אם חתמתם בשנה שעברה, תבדקו עם עורך הדין.
4. עלויות נוספות בזמן הקנייה
- שכר טרחת עורך דין. נקבע מולו, לעיתים קרובות כאחוז מהמחיר או כסכום קבוע. בקשו הצעה בכתב.
- היתר רכישה לרוכשים מחוץ לאיחוד, כמו ישראלים. בחינם, לפי Cyprus Mail (6 בפברואר 2026).
- עמלות בנק על העברות בינלאומיות והמרת מטבע, למשל משקלים לאירו.
- עלויות משכנתא, אם לוקחים: שמאות, עמלת פתיחת תיק ורישום המשכנתא.
5. עלויות אחרי הקנייה
- אין מס רכוש שנתי. הוא בוטל החל מיום 1 בינואר 2017.
- אגרות עירייה וביוב, שנקבעות מקומית.
- הוצאות משותפות של הבניין.
- מס הכנסה על שכר דירה. משנת המס 2026, הכנסה משכירות כבר לא חייבת בתרומה המיוחדת לביטחון (Special Defence Contribution). היא נשארת בתוך כללי מס ההכנסה, ואנשים פרטיים עשויים לשלם את התרומה למערכת הבריאות הכללית בשיעור 2.65 אחוז (Philippou Law, עודכן ביום 29 באוגוסט 2026). מאז יום 1 ביולי 2026, שכר דירה על נכס בקפריסין חייב להשתלם בהעברה בנקאית, בכרטיס או באמצעי אלקטרוני אחר (KSA, עודכן ביום 3 ביולי 2026). גם המדינה שלכם עשויה למסות את ההכנסה, ובישראל זה בהחלט רלוונטי, אז דברו עם יועץ בשני הצדדים. הרחבנו על הצד הישראלי במדריך לרוכשים מישראל.
- מס רווחי הון כשמוכרים: 20 אחוז על הרווח מנכס בקפריסין, עם פטורים מסוימים לכל החיים. תבדקו את סכומי הפטור העדכניים לפני שאתם מוכרים.
שאלות נפוצות
זרים זכאים למע״מ של 5 אחוזים בקפריסין?
כן, השיעור המופחת פתוח לאנשים פרטיים מכל לאום, בתנאי שהדירה הופכת לבית המגורים העיקרי שלהם בקפריסין לעשר שנים ועומדת במגבלות השטח והשווי. זה לא מתאים לדירה שנקנית רק כדי להשכיר.
עדיין יש מס בולים בקפריסין?
לא לחוזים שנחתמו מיום 1 בינואר 2026, אז הוא בוטל. חוזים שנחתמו לפני כן עשויים עדיין להיות חייבים בו.
משלמים דמי העברה על דירה חדשה?
לא, אם נגבה מע״מ על הרכישה, לא משלמים דמי העברה כשהטאבו עובר אליכם.
מי משלם את דמי ההעברה בקפריסין, הקונה או המוכר?
בדרך כלל הקונה, בזמן ההעברה במרשם המקרקעין. החוזה יכול לקבוע אחרת, אז תבדקו מה כתוב אצלכם.
יש מס רכוש שנתי בקפריסין?
לא. מס הרכוש על מקרקעין בוטל בשנת 2017. הבעלים עדיין משלמים אגרות עירייה מקומיות והוצאות משותפות של הבניין.
בואו נדבר
מספרים הרבה יותר ברורים כשמישהו עובר עליהם איתכם על דירה אמיתית. בחברת TLV Developers נשמח להסביר איך המע״מ והעלויות חלים על הדירות שאנחנו מציעים, ותמיד נמליץ לכם לאמת את המצב שלכם מול עורך דין עצמאי. תפנו אלינו מתי שנוח לכם.
המידע במאמר כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. הכללים משתנים, אז תאמתו כל נתון מול עורך דין או יועץ מס מוסמך בקפריסין לפני שאתם מתחייבים.