דירה חדשה או יד שנייה בלימסול: מה חשוב לדעת לפני שבוחרים

בקצרה: דירה חדשה בלימסול עולה בדרך כלל יותר בהתחלה בגלל המע״מ, אבל היא מגיעה עם מפרט מודרני, תקופת בדק של היזם, בלי דמי העברה, ומעל 300,000 אירו בתוספת מע״מ גם אפשרות למסלול תושבות הקבע. דירה יד שנייה פטורה ממע״מ, אבל משלמים עליה דמי העברה מופחתים וצריך לבדוק היטב את הטאבו ואת מצב הדירה. אז מה נכון לכם? זה תלוי בשאלה למה אתם קונים: לגור, להשכיר, לקבל תושבות, או את שלושתם.

ההבדל בעלויות: מע״מ מול דמי העברה

פה שני המסלולים באמת נפרדים.

דירה חדשה

כשקונים דירה חדשה מיזם, משלמים מע״מ. השיעור הרגיל הוא 19 אחוז. אם הדירה תהיה בית המגורים העיקרי שלכם ועומדת במגבלות נוקשות של שטח ושווי, ייתכן שתשלמו 5 אחוזים על חלק מהמחיר (PwC Worldwide Tax Summaries, נבדק ביום 4 באוגוסט 2026). וכשנגבה מע״מ, לא משלמים דמי העברה במרשם המקרקעין כשהטאבו עובר אליכם.

יד שנייה

במכירה בין אנשים פרטיים בדרך כלל אין מע״מ. במקום זה משלמים דמי העברה למחלקת המקרקעין והמדידות. המדרגות הרשמיות הן 3 אחוזים על 85,000 האירו הראשונים, 5 אחוזים על החלק שבין 85,001 אירו עד 170,000 אירו, ומעל זה 8 אחוזים. כרגע יש הנחה של 50 אחוז כשלא נגבה מע״מ (PwC; Cyprus Tax Life, 2026).

מס בולים כבר לא מתווסף לאף אחד מהמסלולים: הוא בוטל החל מיום 1 בינואר 2026.

דוגמאות מחושבות וכל הכללים נמצאים בפירוט המלא של המיסים והעלויות.

טאבו: הסיכון הכי גדול ביד שנייה

במשך שנים היה בקפריסין פיגור רציני בהוצאת טאבו, וחלק מהקונים שילמו את כל הסכום ולא קיבלו טאבו אף פעם, לפעמים כי הקרקע של היזם הייתה משועבדת לבנק. חוק 110(I)/2025, שעבר ביולי 2025, נותן היום לקונים ששילמו את מלוא הסכום דרך להעביר את הבעלות למרות שעבודים ישנים (Koufettas Law, 2026). זה עוזר, אבל עדיף בכלל לא להגיע למצב הזה.

ביד שנייה, עורך הדין צריך לוודא:

• האם קיים טאבו נפרד על שם המוכר
• האם יש על הנכס משכנתאות, שעבודים או צווים של בית משפט (נסח ממרשם המקרקעין מראה את זה)
• האם לבניין יש תעודת גמר
• האם יש תוספות לא חוקיות, למשל מרפסות שנסגרו

בדירה חדשה השאלות אחרות: האם ליזם יש היתרי תכנון ובנייה בתוקף, האם יש משכנתא על הקרקע ואיך היא תוסר, ומה כתוב בחוזה על הבקשה לטאבו נפרד על שמכם. ובשני המקרים, רישום החוזה במרשם המקרקעין מגן עליכם.

תושבות קבע: רק דירה חדשה מתאימה למסלול הנדל״ן

אם תושבות חשובה לכם, זה יכול להכריע. במסלול המהיר לתושבות קבע (תקנה 6(2)), המסלול של נכס למגורים דורש השקעה של 300,000 אירו לפחות בתוספת מע״מ בנכס מגורים חדש שנקנה במכירה ראשונה מיזם. דירות יד שנייה לא נכנסות לקטגוריית המגורים (GK Law Firm, עודכן ביוני 2026). ובגלל זה ישראלים שחושבים על תושבות מתמקדים כמעט תמיד בדירה חדשה. את כל התנאים פירטנו במדריך על תושבות קבע דרך נדל״ן.

איכות, אנרגיה ועלויות שוטפות

לימסול השתנתה מהר בעשור האחרון. הרבה דירות יד שנייה ישנות נבנו לפי תקנים קודמים, עם פחות בידוד, מזגנים ישנים ובלי חניה מקורה. בבניינים חדשים יש בדרך כלל ביצועי אנרגיה טובים יותר, וזה משנה בעיר עם קיץ ארוך וחם וחשמל שמתייקר. מי שמכיר קיץ בתל אביב יבין מיד.

מה להשוות בכל דירה שאתם רואים:

• תעודת ביצועי אנרגיה וסוג הבידוד והזיגוג
• הוצאות משותפות למעליות, בריכה, גינה וניקיון, והאם יש ועד ניהול מסודר
• חניה ומחסן, שקשה מאוד להוסיף אחר כך
• מצב השטחים המשותפים, הגג ומיכלי המים בבניינים ישנים

דירה חדשה מגיעה גם עם תקופת בדק מהיזם. אצלנו בחברת TLV Developers התנאים הם: תקופת בדק של 12 חודשים מיום המסירה. ותמיד תקראו מה כתוב בפועל בחוזה שלכם.

תזמון: להיכנס עכשיו או לחכות לסיום הבנייה

דירה יד שנייה יכולה להיות שלכם תוך שבועות, אחרי הבדיקות וההעברה. זה מתאים למי שעובר לקפריסין בקרוב.

קנייה של דירה חדשה היא הרבה פעמים קנייה על הנייר: חותמים בזמן הבנייה ומשלמים בשלבים עד המסירה. היתרונות הם בחירה של קומה ונוף, זמן לפרוס תשלומים ובית גמור שנבנה לפי הכללים העדכניים. החיסרון הוא ההמתנה והתלות ביזם שיסיים בזמן. המדריך שלנו לתוכניות תשלום בדירה על הנייר מסביר איך השלבים וההגנות עובדים בדרך כלל.

השכרה

אפשר להשכיר את שני הסוגים. השוכרים בלימסול, שרבים מהם אנשי מקצוע בינלאומיים, מחפשים בדרך כלל תכנון מודרני, מיזוג טוב, חניה ובריכה, ואת זה בניינים חדשים נותנים לרוב. דירות ישנות במיקום מרכזי טוב עדיין מושכרות היטב, אבל לפעמים צריכות שיפוץ קודם. ובכל מקרה, מנהל מקומי עושה הבדל גדול בכמה שההשכרה עובדת חלק. בקבוצה שלנו, My Neighbours מנהלת נכסים בלימסול עבור בעלים שגרים בחו״ל.

דרך פשוטה להחליט

• קונים בעיקר בשביל תושבות? דירה חדשה.
• עוברים לקפריסין השנה ורוצים מפתח עכשיו? יד שנייה, או בניין חדש שכבר גמור.
• קונים להשכרה עם מינימום תחזוקה? דירה חדשה בדרך כלל קלה יותר לניהול.
• מחפשים דירה עם אופי של העיר העתיקה? יד שנייה, עם בדיקות משפטיות נוספות.

שאלות נפוצות

דירה חדשה תמיד יקרה יותר מיד שנייה בלימסול?

לא תמיד במחיר למטר, אבל המע״מ מוסיף לעלות ההתחלתית של דירה חדשה. ביד שנייה משלמים במקום זה דמי העברה. תשוו את העלות הכוללת של כל אפשרות, לא רק את המחיר המבוקש.

אפשר לקבל מע״מ של 5 אחוזים על דירה יד שנייה?

לא. השיעור המופחת חל על אספקה של נכס מגורים חדש שחייב במע״מ. מכירה בין בעלים פרטיים בדרך כלל לא חייבת במע״מ בכלל.

איך יודעים שלדירה יד שנייה יש טאבו?

בקשו מעורך הדין להוציא נסח ממרשם המקרקעין. הוא מראה מי הבעלים הרשום ואם יש משכנתאות או שעבודים. אף פעם אל תסתמכו רק על המילה של המוכר.

דירות חדשות בלימסול מגיעות עם אחריות?

בדרך כלל היזם נותן תקופת בדק, אבל האורך וההיקף שלה נקבעים בחוזה. תקראו אותו בעיון ובקשו מעורך הדין להסביר מה מכוסה.

בואו נדבר

אם אתם מתלבטים בין דירה חדשה ליד שנייה, נשמח לדבר על זה בכנות. בחברת TLV Developers אנחנו מתמקדים בדירות חדשות בלימסול לרוכשים מחו״ל, ונשמח להראות לכם מה זמין ולהסביר את התהליך באנגלית, בצורה פשוטה וברורה. דברו איתנו מתי שנוח לכם.