בקצרה: כן, זרים יכולים לקנות דירה בלימסול. אזרחי האיחוד האירופי קונים בדיוק כמו קפריסאים. מי שמגיע מחוץ לאיחוד, וזה כולל ישראלים, בריטים ורוב הרוכשים דוברי הרוסית, צריך היתר מהממונה על המחוז. במקרים רגילים זה עניין טכני שעורך הדין מטפל בו. והדרך הבטוחה תמיד אותה דרך: עורך דין עצמאי, בדיקה במרשם המקרקעין לפני החתימה, רישום החוזה במרשם, והבנה ברורה של המע״מ או דמי ההעברה לפני שמתחייבים.
אז הנה כל התהליך, בסדר שבו הוא באמת קורה.
מי יכול לקנות, ומה זה ההיתר
אזרחי האיחוד האירופי
אם יש לכם דרכון של מדינה באיחוד, אתם קונים בלי אישור מיוחד, כמו כל קונה מקומי.
רוכשים מחוץ לאיחוד, כולל ישראלים
רוכשים מחוץ לאיחוד צריכים אישור לפי החוק לרכישת מקרקעין על ידי זרים (Cap. 109). את הבקשה מגישים דרך הממונה על המחוז (District Administration). לפי Cyprus Mail מיום 6 בפברואר 2026, ההיתר ניתן בחינם והבדיקה נמשכת בדרך כלל שבועיים עד שלושה. המגבלה הרגילה היא דירה אחת לשימוש אישי, או חלקה של בערך 4,000 מטר רבוע, עם גמישות מסוימת ליחידה שנייה כמו משרד או חנות בפרויקט אחר.
בפועל מגישים את ההיתר אחרי החתימה על החוזה, ועורך הדין עושה את זה בשבילכם. לא צריך לחכות לאישור כדי לרשום את החוזה.
שינוי שכדאי לעקוב אחריו בשנת 2026
ממשלת קפריסין וכמה מפלגות ניסחו הצעות חוק להדק את רכישת הנכסים על ידי אזרחים מחוץ לאיחוד, עם רעיונות כמו הגבלה על גודל החלקה והגבלות ליד אזורים רגישים. גם רוכשים ישראלים מוזכרים בדיון הציבורי סביב ההצעות. נכון ליום 3 בספטמבר 2026, לפי Cyprus Mail, ההצעות עדיין בשלבי גיבוש ועוד לא הפכו לחוק. ובגלל זה, בקשו מעורך הדין לאשר לכם את הכללים ביום שבו אתם חותמים.
שלב 1: קובעים תקציב, כולל מה שמתווסף למחיר
לפני שמסתכלים על דירות, תחשבו את העלות הכוללת ולא רק את המחיר במודעה. בדירה חדשה מיזם, התוספת העיקרית היא מע״מ. ביד שנייה, אלה דמי ההעברה. ובנוסף יש שכר טרחת עורך דין, ומי שמעביר כסף מחו״ל משלם גם עמלות העברה.
כמה עובדות לשנת 2026 שחשוב להכיר (PwC Worldwide Tax Summaries, נבדק ביום 4 באוגוסט 2026):
- מס הבולים על חוזי מקרקעין בוטל החל מיום 1 בינואר 2026.
- אין מס רכוש שנתי בקפריסין. הוא בוטל בשנת 2017.
- על דירה חדשה משלמים מע״מ של 19 אחוז, או 5 אחוזים על חלק מהמחיר למי שעומד בכללי דירת המגורים העיקרית.
- דמי ההעברה במרשם המקרקעין מבוטלים כשנגבה מע״מ על הרכישה, ומופחתים בחצי כשאין מע״מ.
רגע של השוואה לישראל: מי שקונה בישראל דירה נוספת להשקעה משלם מס רכישה של 8 אחוזים מהשקל הראשון, עד 6,055,070 שקל, ומעל הסכום הזה 10 אחוזים (Bizportal, אוגוסט 2026). בקפריסין אין מס רכישה במובן הישראלי, אבל יש מע״מ או דמי העברה, אז תכניסו אותם לחשבון מההתחלה. את כל המספרים פירטנו במאמר על דמי העברה, מע״מ ומיסים בקפריסין.
שלב 2: בוחרים אזור וסוג נכס
לימסול היא לא שוק אחד. המגדלים על קו הים במרכז העיר, רצועת התיירות בגרמסוגיה, הרחובות השקטים והמשפחתיים של מסה גיטוניה ואגיוס אתנסיוס, והמערב המרווח יותר סביב יפסונאס, כל אחד מתאים לקונה אחר. לפני שקובעים סיורים, קראו את המדריך שלנו לשכונות הכי טובות בלימסול.
אחר כך מחליטים בין דירה חדשה או יד שנייה. דירה חדשה מגיעה בדרך כלל עם תקני אנרגיה מודרניים ואחריות של היזם, והיא המסלול לתושבות קבע בקפריסין דרך השקעה. יד שנייה אפשר לפעמים לאכלס מהר יותר, אבל היא דורשת יותר בדיקות סביב הטאבו.
שלב 3: שוכרים עורך דין עצמאי
זו ההחלטה הכי חשובה בכל התהליך. עורך הדין צריך לעבוד רק בשבילכם, לא בשביל המוכר ולא בשביל המתווך, ולהיות רשום בלשכת עורכי הדין של קפריסין. תבחרו מישהו שמסביר בשפה שנוחה לכם.
עורך דין טוב לנדל״ן:
- יוציא נסח ממרשם המקרקעין על החלקה, כדי לגלות משכנתאות, שעבודים או עיקולים
- יוודא שיש היתר תכנון והיתר בנייה לפרויקט
- יבדוק מי הבעלים של הקרקע והאם קיים טאבו נפרד או שאפשר להוציא אחד
- יקרא את חוזה המכר וינהל עליו משא ומתן
- יגיש בשבילכם את בקשת ההיתר לרוכשים מחוץ לאיחוד, אם צריך
- ירשום את החוזה במרשם המקרקעין
אפשר לתת לעורך הדין ייפוי כוח, וכך הוא משלים את רוב השלבים בזמן שאתם בחו״ל. הרבה רוכשים זרים מגיעים פעם או פעמיים לאורך כל הרכישה. איך מכינים ייפוי כוח מישראל, ומה עוד חשוב לדעת כשקונים מכאן, תמצאו במדריך לרוכשים מישראל.
שלב 4: מספר מס קפריסאי וחשבון בנק
תצטרכו מספר זיהוי מס קפריסאי גם לרכישה וגם להכנסה עתידית משכירות. בדרך כלל עורך הדין מסדר את זה.
חשבון בנק בקפריסין לא תמיד חובה לפי החוק, אבל הוא מקל מאוד על תשלומים, חשבונות וועד הבית. לפי index.cy מיום 27 ביולי 2026, בקשה של תושב חוץ לוקחת בדרך כלל שבועיים עד ארבעה מרגע שהתיק מלא, והבנקים עושים בדיקות מקיפות נגד הלבנת הון, כולל הסבר ברור על מקור הכסף. אז תכינו מראש דפי חשבון שמראים מאיפה הכסף הגיע.
שלב 5: שומרים את הדירה
אחרי שבחרתם יחידה, היזם יבקש בדרך כלל הסכם שמירה ודמי שמירה, שמורידים את הדירה מהשוק בזמן שעורך הדין בודק. בקשו מעורך הדין לאשר בכתב באילו תנאים הכסף חוזר אליכם אם הבדיקות מגלות בעיה.
שלב 6: חותמים על חוזה המכר
בחוזה מופיעים המחיר, לוח התשלומים, המפרט, מועד המסירה, פיצוי על איחור ואיך יועבר הטאבו. בדירה על הנייר התשלומים צמודים בדרך כלל לשלבי הבנייה. הסברנו את זה לעומק במאמר על איך עובדות תוכניות תשלום בדירה על הנייר.
על מה שווה להתעקש:
- שלבי תשלום שצמודים להתקדמות אמיתית בבנייה, ולא רק לתאריכים בלוח השנה
- התחייבות ברורה לגבי משכנתא של היזם על הקרקע ואיך היא תוסר
- תקופת אחריות לליקויים אחרי המסירה
- סעיף שקובע מתי היזם יגיש בקשה לטאבו נפרד על שמכם
שלב 7: רושמים את החוזה במרשם המקרקעין
לפי חוק הביצוע בעין 81(I)/2011, את החוזה החתום מפקידים במחלקת המקרקעין והמדידות, ועורכי הדין ממליצים לעשות את זה תוך שישה חודשים מהחתימה. הרישום נותן לכם עדיפות משפטית: המוכר לא יכול למכור את אותה דירה שוב, ומשכנתאות מאוחרות יותר עומדות אחרי הזכות שלכם. אל תדלגו על השלב הזה, ובקשו מעורך הדין הוכחה שהוא בוצע.
שלב 8: מבקשים מע״מ מופחת, אם אתם זכאים
אם הדירה תהיה בית המגורים העיקרי שלכם בקפריסין, ייתכן שתשלמו 5 אחוזים מע״מ על חלק מהמחיר במקום 19 אחוז. את הבקשה מגישים למחלקת המסים אחרי החתימה ולפני הכניסה לדירה, והבית חייב להישאר בית המגורים העיקרי שלכם עשר שנים. התנאים נוקשים, אז קראו את מדריך המיסים שלנו ובדקו את המקרה שלכם מול עורך הדין.
שלב 9: תשלומים בזמן הבנייה
הכסף עובר בדרך כלל מהבנק שלכם בבית לחשבון בקפריסין, ומשם ליזם. שמרו כל אישור. הם חשובים לרישומים שלכם, לבקשת תושבות עתידית (שם הכסף חייב להגיע מחו״ל) ולדיווח למס במדינה שלכם.
שלב 10: מסירה, קבלת מפתח וטאבו
במסירה תבדקו את הדירה היטב, רצוי עם מהנדס, ותרשמו כל ליקוי בכתב. אחרי שהבניין מקבל תעודת גמר, אפשר להוציא טאבו נפרד ולהעביר אותו על שמכם במרשם המקרקעין. בדירה חדשה ששולם עליה מע״מ, לא משלמים דמי העברה.
ועוד דבר: מאז יולי 2025, חוק 110(I)/2025 נותן לקונים ששילמו את מלוא הסכום דרך ברורה יותר לקבל טאבו גם כשיש על הקרקע משכנתא ישנה, לפי Koufettas Law.
שלב 11: מנהלים את הדירה מרחוק
הרבה בעלים זרים לא גרים בלימסול כל השנה. אם אתם מתכננים להשכיר, או פשוט רוצים שמישהו ישמור על הדירה, חברת ניהול מקצועית יכולה לטפל בשוכרים, בתחזוקה ובחשבונות. בקבוצה שלנו, My Neighbours מספקת ניהול נכסים בלימסול לבעלים שגרים בחו״ל.
דוגמה מהפרויקטים שלנו
דוגמה טובה היא The Access, הפרויקט שלנו בגרמסוגיה ליד החוף: שני בניינים של חמש קומות, עם דירות של חדר שינה אחד עד שלושה חדרי שינה.
שאלות נפוצות
אזרח ישראלי יכול לקנות דירה בלימסול?
כן. ישראלים הם רוכשים מחוץ לאיחוד, ולכן צריכים היתר מהממונה על המחוז לפי Cap. 109. עורך הדין מגיש אותו אחרי החתימה, ובמקרים רגילים הוא מאושר. את הצד המעשי של קנייה מישראל פירטנו במדריך לרוכשים מישראל.
צריך להיות בקפריסין כדי לקנות?
לא ברוב התהליך. עם ייפוי כוח, עורך הדין יכול לחתום על מסמכים, לרשום את החוזה ולטפל מול מרשם המקרקעין בשבילכם. ובכל זאת, רוב הקונים מגיעים לפחות פעם אחת לראות את האזור ואת הדירה.
יש מס בולים על דירות בקפריסין בשנת 2026?
לא. לפי PwC Worldwide Tax Summaries, מס הבולים בוטל החל מיום 1 בינואר 2026. חוזים שנחתמו לפני כן עשויים עדיין להיות כפופים לכללים הישנים, אז אם חתמתם בשנת 2025, תשאלו את עורך הדין.
קניית דירה נותנת תושבות?
קנייה של נכס חדש בשווי 300,000 אירו לפחות בתוספת מע״מ, יחד עם שאר התנאים, יכולה לתמוך בבקשה לתושבות קבע לפי תקנה 6(2). רכישה זולה יותר לא נותנת תושבות בפני עצמה. פרטים במדריך שלנו על תושבות קבע דרך נדל״ן.
כמה זמן לוקחת כל הרכישה?
בדירה גמורה, בין כמה שבועות לכמה חודשים, תלוי בבדיקות ובמימון. בדירה על הנייר שלב החוזה דומה, ואחר כך מחכים לסיום הבנייה ולטאבו, וזה תלוי לגמרי בפרויקט.
דברו איתנו
לקנות בחו״ל מרגיש הרבה יותר פשוט כשמישהו מסביר כל שלב בשפה ברורה. אנחנו בחברת TLV Developers שמחים ללוות רוכשים מישראל, מאירופה ומהקהילה דוברת הרוסית, ונשמח לעבור איתכם על הדירות החדשות שלנו בלימסול, לענות על השאלות ולחבר אתכם לאנשי המקצוע הנכונים. תפנו אלינו מתי שמתאים לכם, בלי שום לחץ.